양도·증여·상속세를 한 곳에서, 정확하게

직계존속(부모·조부모)에게 증여받으면 일반 증여재산공제 5천만원과 별개로 1억원을 추가 공제받습니다(상증세법 §53의2). 혼인일 전후 2년 이내 또는 자녀 출생·입양신고일부터 2년 이내 증여가 대상입니다. 혼인공제와 출산공제는 각각 1억이 아니라 둘을 합쳐 평생 1억원이 한도입니다. 성년이 혼인·출산 요건을 충족하면 직계존속 증여 시 5천만+1억=최대 1.5억까지 증여세 없이 받을 수 있습니다(미성년은 일반공제가 2천만으로 줄어듭니다).

붙습니다. 수증자가 증여자의 자녀가 아닌 직계비속(손주 등)이면 증여세 산출세액에 30%가 가산됩니다(상증세법 §57, 세대생략 할증). 미성년자이면서 증여재산이 20억원을 초과하면 40%입니다. 다만 부모(증여자의 자녀)가 이미 사망해 손주가 대신 받는 대습증여는 할증되지 않습니다.

수증자가 그 채무를 실제로 변제할 자력이 있어야 합니다. 배우자·직계존비속 간에는 채무 인수를 인정하지 않는 것으로 추정하므로(상증세법 §47③), 임대차계약·금융기관 채무확인서·이자 실제 부담 등 객관적 자료로 입증해야 합니다. 특히 소득이 없는 미성년 자녀가 채무를 떠안는 구조는 변제자력이 인정되기 어려워 부담부증여가 부인될 수 있습니다.

배우자·직계존비속에게 증여받은 부동산은 10년(2022.12.31 이전 증여는 5년)이 지나야 증여 당시 평가액이 취득가액으로 인정됩니다(소득세법 §97의2). 기간 내 양도하면 증여자의 당초 취득가액으로 계산합니다. 다만 이월과세를 적용한 세액이 미적용 세액보다 적으면 미적용되며, 두 경우를 모두 계산해 유리한 쪽으로 반영합니다.

관리처분계획인가일을 기준으로 종전주택분 차익과 입주권(권리)분 차익을 나누어 계산합니다. 장기보유특별공제는 종전주택분에만 적용되며, 청산금을 납부했는지 지급받았는지에 따라 차익 산식이 달라집니다.

조정대상지역 다주택 중과 한시배제가 2026년 5월 9일로 종료되어, 5월 10일 이후 양도분부터 중과가 적용됩니다(2주택 +20%p, 3주택 이상 +30%p, 장기보유특별공제 배제). 2026년 5월 9일까지 계약과 계약금 수령 또는 토지거래허가 신청을 마친 거래는 경과조치 대상으로, 고급 옵션에서 판정할 수 있습니다.

기초공제 2억과 인적공제 합계, 일괄공제 5억 중 큰 금액에 배우자공제(최소 5억, 한도 30억)를 더해 계산합니다(상증세법 §18~§21). 세율은 증여세와 동일한 10~50% 누진세율입니다(§26). 다만 10년 내 사전증여재산 가산, 상속공제 종합한도, 법정상속분 정밀 한도식은 반영하지 않은 간이 추정이므로 실제 신고 전 확인이 필요합니다.

2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권은 주택 수에 산입되어 1세대1주택 비과세 판정을 바꿉니다(소득세법 §89②). 다만 종전주택 취득 후 1년이 지나 분양권을 취득했고, 분양권 취득일부터 3년 이내 종전주택을 양도하면 비과세 특례가 적용됩니다. 2020년 12월 31일 이전 취득 분양권은 주택 수에 들어가지 않습니다.