1세대1주택 양도세 비과세 요건과 12억 고가주택
집 한 채를 팔 때 양도세가 비과세되는 요건과, 12억원을 넘는 고가주택의 과세 방식, 그리고 2026년 다시 시작된 다주택 중과를 정리합니다. 기준일 2026년 6월.
기본 요건 — 보유 2년 (조정지역은 거주 2년)
1세대가 국내에 1주택만 보유하고, 그 주택을 2년 이상 보유한 뒤 양도하면 원칙적으로 양도소득세가 비과세됩니다. 다만 취득 당시 조정대상지역이었던 주택은 보유 2년에 더해 2년 이상 거주 요건까지 채워야 비과세됩니다. '1세대'는 본인과 배우자, 같은 주소에서 생계를 함께하는 가족을 기준으로 판단합니다.
12억원까지는 전액 비과세, 초과분만 과세
비과세 요건을 갖춰도 양도가액이 12억원을 넘는 고가주택은 12억 초과분에 해당하는 양도차익만 과세됩니다. 과세 대상 차익은 다음과 같이 안분합니다.
과세대상 양도차익 = 전체 양도차익 × (양도가액 − 12억원) ÷ 양도가액
예를 들어 15억원에 팔아 양도차익이 6억원이라면, 과세 비율은 (15억−12억)÷15억 = 20%이므로 6억의 20%인 1.2억원만 과세 대상이 됩니다. 여기에 장기보유특별공제가 더해집니다.
장기보유특별공제 (표2)
1세대1주택 고가주택의 과세분에는 보유기간과 거주기간에 각각 연 4%씩, 합산 최대 80%까지 공제하는 표2가 적용됩니다(거주 2년 이상 등 요건 충족 시). 거주기간이 부족하면 보유기간만 연 2%·최대 30%인 표1이 적용됩니다.
일시적 2주택 — 잠깐 두 채가 돼도 비과세
이사하려고 새 집을 먼저 산 경우, 두 채가 되더라도 다음을 충족하면 종전주택을 1주택처럼 비과세받을 수 있습니다.
- 종전주택을 취득하고 1년이 지난 뒤 신규주택을 취득하고,
- 신규주택 취득일부터 3년 이내에 종전주택을 양도
2026년 5월 10일, 다주택 중과 부활
조정대상지역 다주택자에 대한 양도세 중과의 한시 배제(유예)가 2026년 5월 9일로 끝나, 5월 10일 양도분부터 중과가 다시 적용됩니다. 조정대상지역 주택을 2주택 보유 시 기본세율 +20%p, 3주택 이상 시 +30%p가 가산되고, 중과가 적용되면 장기보유특별공제가 배제됩니다. 2026년 5월 9일까지 계약과 계약금 수령(또는 토지거래허가 신청)을 마친 거래는 경과조치로 일정 기한까지 중과가 배제될 수 있습니다. 조정대상지역 지정 명단은 변동되므로 계약 전 국토교통부 공고로 확인해야 합니다.
자주 묻는 질문
12억이 넘으면 비과세가 전부 사라지나요?
아닙니다. 12억 이하 부분은 비과세이고, 12억을 넘는 부분에 해당하는 차익만 과세됩니다.
조정대상지역이 아니면 거주하지 않아도 되나요?
취득 당시 조정대상지역이 아니었다면 거주요건 없이 보유 2년으로 비과세가 가능합니다. 다만 다른 요건은 별도로 확인이 필요합니다.