이월과세란? 증여받은 집은 언제 팔아야 할까
배우자나 부모·자녀에게 증여받은 부동산을 일정 기간 안에 팔면 양도세가 크게 늘 수 있습니다. 그 이유인 이월과세를 정리합니다. 소득세법 §97의2, 기준일 2026년 6월.
이월과세의 뜻
이월과세는 배우자 또는 직계존비속에게 증여받은 자산을 일정 기간 안에 양도할 때, 양도차익을 계산하는 취득가액을 증여 당시 평가액이 아니라 증여한 사람이 원래 취득했던 가격으로 보는 제도입니다. 증여를 통해 취득가액을 높여 양도세를 줄이는 것을 막기 위한 장치입니다.
기간 — 10년, 이전 증여는 5년
적용 기간은 증여 시점에 따라 다릅니다.
- 2023년 1월 1일 이후 증여분: 증여일부터 10년 이내 양도하면 이월과세
- 2022년 12월 31일 이전 증여분: 5년 이내 양도하면 이월과세
이 기간이 지난 뒤 양도하면 취득가액은 증여 당시 평가액으로 인정됩니다.
왜 세금이 늘어날까
증여자가 원래 산 가격은 보통 증여 당시 평가액보다 낮습니다. 취득가액이 낮아지면 양도차익(판 가격 − 취득가액)이 커지고, 그만큼 양도세도 늘어납니다. 예를 들어 부모가 3억에 산 집을 자녀가 9억일 때 증여받아 곧 12억에 팔면, 이월과세에서는 취득가액을 9억이 아닌 3억으로 보아 차익이 크게 잡힙니다.
납부한 증여세는 필요경비로
증여받을 때 낸 증여세가 있다면, 이월과세로 양도세를 계산할 때 그 세액을 필요경비에 산입해 차익에서 빼줍니다. 이중과세를 일부 완화하는 장치입니다.
적용했더니 세금이 오히려 줄면 — 미적용 (세액 비교)
이월과세를 적용한 결정세액이 적용하지 않은 경우보다 적게 나오면 적용하지 않습니다(소득세법 §97의2②). 즉 두 가지로 계산해 더 큰 세액 쪽으로 과세합니다. 우리 계산기는 이 두 시나리오를 모두 계산해 비교해 보여줍니다.
증여자가 사망한 경우 등 배제
양도 당시 증여자인 직계존비속이 이미 사망했거나, 배우자가 사망으로 혼인관계가 소멸한 경우 등 일부 사유에서는 이월과세가 배제됩니다. 공익사업 수용 등도 배제 사유가 될 수 있어, 해당 시 별도 확인이 필요합니다.
→ 계산기에서 '증여로 취득한 자산' 옵션으로 이월과세 적용·미적용 비교해 보기
자주 묻는 질문
증여받자마자 팔면 무조건 손해인가요?
취득가액이 낮아져 양도세가 늘 가능성이 큽니다. 다만 세액 비교에서 미적용이 유리하면 미적용되며, 보유·거주 등 다른 변수에 따라 결과가 달라지므로 계산해 보는 것이 좋습니다.
주식도 이월과세가 적용되나요?
증여받은 주식 등에 대해서도 별도의 기간 기준으로 유사한 규정이 적용될 수 있습니다. 자산 종류에 따라 기준이 다르므로 확인이 필요합니다.