부담부증여란? 일반증여와 세금 비교
전세보증금이나 대출이 낀 부동산을 자녀 등에게 넘길 때, 세금이 어떻게 나뉘고 어느 쪽이 유리한지 정리합니다. 기준일 2026년 6월.
부담부증여의 뜻
부담부증여는 재산을 무상으로 주되, 그 재산에 딸린 채무(전세보증금·담보대출 등)를 받는 사람이 함께 떠안는 조건의 증여입니다. 예를 들어 시가 10억원 아파트에 전세보증금 6억원이 있고 이를 자녀가 승계하면, 자녀는 4억원어치를 무상으로 받고 6억원의 빚을 떠안는 셈입니다.
세금이 둘로 나뉩니다
핵심은 부담부증여가 두 가지 세금으로 분리된다는 점입니다.
- 채무분(떠안는 빚) = 유상 양도 → 그만큼은 판 것으로 보아 증여자에게 양도소득세가 과세됩니다. 양도가액과 취득가액은 채무액 비율로 안분합니다(소득세법 시행령 §159).
- 나머지 무상분(평가액 − 채무) = 증여 → 받는 사람에게 증여세가 과세됩니다(상증세법 §47①).
위 예에서 평가액 10억, 채무 6억이면 6억은 증여자의 양도세 대상, 4억은 자녀의 증여세 대상이 됩니다.
채무 인수가 인정돼야 합니다 (상증세법 §47③)
배우자·직계존비속 사이에서는 채무 인수를 인정하지 않는 것으로 추정합니다. 즉 입증하지 못하면 부담부증여가 부인되어 채무까지 포함한 전액이 무상증여로 과세될 수 있습니다. 인정받으려면 임대차계약서, 금융기관 채무확인서, 이자·원금을 수증자가 실제 부담한 내역 등 객관적 자료가 필요합니다(상증세법 시행령 §36②). 특히 소득이 없는 미성년 자녀가 빚을 떠안는 구조는 변제 능력이 인정되기 어려워 부인될 위험이 큽니다.
일반증여와 부담부증여, 어느 쪽이 유리한가
정해진 답은 없고 숫자로 비교해야 합니다. 큰 원리는 이렇습니다.
채무분에 매겨지는 증여자의 양도세가, 그 채무분을 무상증여로 돌렸을 때의 증여세보다 작으면 부담부증여가 유리합니다. 따라서 증여자의 양도차익이 작을수록(오래 보유해 장기보유공제가 크거나, 1세대1주택 비과세에 해당하는 경우), 그리고 증여 규모가 커서 증여세 한계세율이 높을수록 부담부증여의 절세 효과가 커집니다. 반대로 증여자의 양도차익이 크면 양도세 부담 때문에 오히려 불리할 수 있습니다.
주의할 점
- 수증자의 변제 능력이 핵심입니다(소득·재산). 증여받은 부동산 자체는 변제 자력에 포함되지 않는 것으로 보는 것이 일반적입니다.
- 채무분에 대해 취득세(유상취득)가 별도로 발생할 수 있습니다.
- 가족 간 저가양도·증여에 대한 과세 규정이 강화되는 추세이므로, 실행 전 최신 기준 확인이 필요합니다.
자주 묻는 질문
전세 낀 집을 자녀에게 주면 무조건 부담부증여인가요?
자녀가 그 전세보증금을 실제로 승계해 떠안고, 이를 입증할 수 있어야 부담부증여로 인정됩니다. 입증이 안 되면 전액 무상증여로 볼 수 있습니다.
증여자가 1세대1주택이면 더 유리한가요?
그렇습니다. 증여자가 1세대1주택 비과세 대상이면 채무분 양도세가 거의 0에 가까워, 부담부증여가 크게 유리해지는 경우가 많습니다.