장기보유특별공제 표1·표2 차이와 한도
오래 보유한 부동산을 팔 때 양도차익에서 일정 비율을 빼주는 제도입니다. 표1과 표2의 차이, 공제 한도, 배제 사유를 정리했습니다. (소득세법 §95②, 2026년 6월 기준)
장기보유특별공제란
보유기간이 길수록 물가·명목가치 상승분을 덜어주기 위해 양도차익에서 보유기간에 비례한 금액을 공제하는 제도입니다. 보유 3년 이상부터 적용됩니다.
일반 부동산은 표1 (연 2%, 최대 30%)
일반 토지·건물과 1세대1주택이 아닌 주택에는 표1이 적용됩니다. 보유기간 1년당 2%씩, 최대 15년 30%까지 공제합니다.
1세대1주택 고가주택은 표2 (보유·거주 합산 최대 80%)
1세대1주택 비과세 대상이지만 양도가액이 12억원을 넘어 과세되는 고가주택에는 표2가 적용됩니다. 보유기간 1년당 4%와 거주기간 1년당 4%를 각각 더하며, 각 최대 10년(40%)씩 합산 최대 80%까지 공제합니다. 거주기간이 2년 미만이면 표2 대신 표1이 적용됩니다.
표2 공제율 = 보유연수 × 4% (최대 40%) + 거주연수 × 4% (최대 40%)
적용되지 않는 경우
- 분양권은 장기보유특별공제 대상이 아닙니다.
- 미등기로 양도하면 공제와 비과세가 모두 배제됩니다.
- 다주택 중과가 적용되면 장기보유특별공제가 배제됩니다.
- 조합원입주권은 종전주택분 차익에만 표1이 적용됩니다.
→ 계산기에서 보유·거주기간을 넣어 장특공이 반영된 세액 보기
자주 묻는 질문
거주는 안 하고 보유만 오래 했는데 80%를 받나요?
표2의 80%는 보유와 거주 각각의 기간이 모두 길어야 합니다. 거주기간이 2년 미만이면 표2가 아닌 표1(최대 30%)이 적용됩니다.
3년이 안 되면 공제가 전혀 없나요?
장기보유특별공제는 보유 3년 이상부터 적용되므로, 3년 미만 보유 시에는 적용되지 않습니다.