조합원입주권 양도세, 관리처분인가 기준 분리계산
재건축·재개발 입주권은 일반 주택과 양도세 계산 방식이 다릅니다. 관리처분인가를 기준으로 차익을 나누는 원리와 청산금 처리를 정리했습니다. (소득세법 §94·§95·§166, 2026년 6월 기준)
입주권이란
재건축·재개발에서 관리처분계획인가일을 기점으로 기존 주택이 '새 집에 입주할 수 있는 권리(조합원입주권)'로 바뀝니다. 이 시점 전은 '주택'의 성격, 이후는 '권리'의 성격을 갖습니다.
관리처분인가 기준 분리계산
입주권 양도차익은 관리처분인가일을 기준으로 둘로 나눠 계산합니다. 인가일까지의 차익(종전주택분)은 인가일 현재 평가액에서 당초 취득가액과 필요경비를 뺀 금액이고, 인가일 이후의 차익(권리분, 프리미엄)은 양도가액에서 인가일 평가액 등을 뺀 금액입니다.
장기보유특별공제는 종전주택분만
장기보유특별공제는 종전주택분 차익에만 적용되고, 취득일부터 관리처분인가일까지의 보유기간으로 공제율을 계산합니다. 인가 이후 권리분 차익에는 적용되지 않습니다.
청산금 납부와 수령
새 집과 옛 집의 가치 차이를 정산하는 청산금이 있습니다. 더 큰 평형을 받아 차액을 납부했는지, 작은 평형으로 차액을 수령했는지에 따라 차익 산식이 달라집니다. 청산금을 수령한 경우 인가 전 차익을 평가액과 수령 청산금 비율로 안분합니다(소득세법 §166).
1세대1주택 입주권 비과세는 별도 판단
1세대1주택 입주권 비과세 특례(소득세법 §89①4호)는 판정 변수가 많아 사실관계 확인이 필요합니다. 단순 계산만으로 결론짓기 어려우므로 해당 시 전문가 검토를 권합니다.
→ 계산기에서 '입주권'을 선택해 인가일과 청산금을 넣어 계산해 보기
자주 묻는 질문
입주권은 단기보유세율이 어떻게 되나요?
조합원입주권은 주택과 동일하게 1년 미만 보유 시 70%, 2년 미만 보유 시 60%의 단기보유세율이 적용됩니다.
관리처분인가일은 어디서 확인하나요?
조합 통지서, 등기부, 지자체 정비사업 포털 등에서 확인할 수 있습니다.